VENTES IMMOBILIÈRES

La visite est ouverte sur place sans inscription à toute personne intéressée.

Vous pouvez vous faire accompagner de toute personne de votre choix (voir d’un Artisan ou d’un architecte pour vous conseiller et envisager au mieux les travaux et votre projet futur).

Compte tenu des aléas afférents aux ventes judiciaires, vérifier auprès de notre Cabinet, soit la veille ou le jour même, que la visite n’a pas été annulée,

• Vous devez obligatoirement prendre un Avocat inscrit au Barreau de SAINT-BRIEUC pour pouvoir porter des enchères sur un bien vendu devant le Juge de l’Exécution près le Tribunal Judicaire de SAINT-BRIEUC

• L’Avocat vous fera régulariser un pouvoir écrit pour enchérir en votre faveur.
  Avec ce pouvoir, il peut intervenir à la vente avec ou sans votre présence à l’audience.

2/1- Pour rédiger ce mandat que vous signerez, l’avocat a besoin de  :

2-1) La date de l’adjudication.

2-2) La désignation du bien que vous envisagez d’acquérir.
Pour ce faire, soit vous fournirez l’annonce de la vente, soit il prendra contact avec l’avocat en charge de cette vente.

2-3) Le montant de l’enchère maximale que vous désirez porter.

2-4) L’identité complète de la personne sera déclarée adjudicataire.
Selon que vous êtes une personne physique, une personne morale ou un professionnel marchand de biens, les éléments sollicités diffèreront.

2-4/1 Pour les personnes physiques
Vous devez fournir à votre Avocat une photocopie de votre carte d’identité ou de tout autre document justifiant exactement de votre identité (permis de conduire, passeport, etc.) ; vous devez en outre fournir à votre Avocat divers renseignements, notamment :
– nom et prénoms,
– nom de jeune fille le cas échéant,
– nationalité,
– profession (si vous êtes commerçant en nom propre, vous devez fournir un extrait K BIS récent du Registre du Commerce),
– adresse complète,
– situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé, pacsé, etc….),
* Si vous êtes pacsé, vous devez en justifier.
* Si vous êtes marié, vous devez indiquer votre régime matrimonial et en justifier.
* Si vous êtes séparé de biens, vous devez préciser si l’achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux époux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les deux époux devront donner les mêmes renseignements à l’Avocat et signer ensemble le pouvoir aux fins d’être déclarés adjudicataires.
* Si vous êtes mariés sous un autre régime que la séparation de biens, l’adjudication est censée être faite pour le compte de la communauté et dans ce cas-là, l’Avocat est tenu d’avoir en sa possession l’identité complète des deux époux ainsi que leurs signatures.

2-4/2 Pour les personnes morales
Vous devez fournir :
– un exemplaire des statuts de la société,
– un extrait K BIS récent du Registre du Commerce,
– un document justifiant des pouvoirs du signataire de l’acte si cette personne n’est pas le représentant légal de la société tel qu’il est désigné sur l’extrait K BIS.
Vous devrez également justifier que l’achat d’un bien immobilier rentre bien dans le cadre des attributions de la personne morale considérée.

2-4/3 Pour Les professionnels marchands de biens
Si vous êtes une personne physique ou morale vous devez en premier lieu fournir les renseignements ci-dessus ; vous devez au surplus fournir une copie de déclaration d’existence de marchand de biens auprès de l’administration des impôts.
La totalité de ces renseignements sont indispensables tant à l’administration fiscale pour le paiement des droits de mutation, qu’à la conservation des hypothèques pour la publication de votre titre de propriété. Il vous est donc recommandé de prêter un soin particulier à toutes les informations que vous donnerez à votre Avocat à ce sujet.

Attention : vous devez ne pas subir une procédure de surendettement, de sauvegarde, de redressement ou liquidation judiciaire ou d’insolvabilité et votre avocat peut en demander la justification.

2/2 – Avant de porter les enchères, lorsque l’immeuble saisi est un immeuble à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement, l’avocat se fait en outre remettre par son mandant une attestation sur l’honneur indiquant s’il fait l’objet ou non d’une condamnation à l’une des peines mentionnées à l’article L. 322-7-1 et, lorsque le mandant est une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle. Si le mandant est une société civile immobilière ou en nom collectif, il indique également si ses associés et mandataires sociaux font l’objet ou non d’une condamnation à l’une de ces peines.
Lorsque le mandant est une personne physique, l’attestation mentionne ses nom, prénoms, date et lieu de naissance et domicile, ainsi que, lorsqu’il est né à l’étranger, les nom et prénoms de ses parents. Lorsque le mandant est une personne morale, l’attestation mentionne sa dénomination et son numéro SIREN. S’il s’agit d’une société civile immobilière ou en nom collectif, l’attestation mentionne également pour ses associés et mandataires sociaux, l’ensemble des informations requises, tant pour les personnes physiques que morales. L’attestation est datée et signée par le mandant. (Article R.322-41-1 du code des procédures civiles d’exécution)

• Pour pouvoir enchérir vous devez également justifier de votre solvabilité.

Il conviendra donc en sus de remettre à votre avocat :

– un chèque de Banque à l’ordre de la CARPA ou une caution bancaire irrévocable représentant 10 % du montant de la mise à prix avec un minimum de 3.000 € qui sera consigné à titre d’acompte sur le prix d’adjudication, dans le cas ou

– une attestation bancaire justifiant de votre accord de financement pour l’acquisition sur laquelle doit figurer la somme correspondant au montant maximum de vos enchères, plus les frais visés ci-dessous ;
En effet, le cahier des conditions de vente vous impose une consignation plus importante, équivalent notamment aux frais annoncés avant l’ouverture des enchères, outre les émoluments dus aux Avocats selon le tarif en vigueur, l’enregistrement du jugement, les droits et taxes hypothécaires et les droits de greffe.

Il conviendra en sus avant l’audience de régler la facture d’honoraire de votre avocat au regard des diligences accomplies afin de soutenir les enchères (préparation + audience)

• A l’issue de l’audience
  
  • Si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire

Les honoraires visés ci-dessus demeurent acquis à l’avocat.

L’Avocat vous restitue les documents que vous lui avez confiés, ainsi que le chèque de banque, le chèque certifié ou la lettre de cautionnement bancaire que vous lui avez remis.

⦁ Si vous êtes déclaré adjudicataire

Le rôle de l’avocat est d’obtenir votre titre de propriété (jugement d’adjudication) et de procéder à toutes les formalités de publication auprès du Greffe du Tribunal et du SERVICE DE LA PUBLICITE FONCIERE.

Un honoraire est du au titre de ces diligences.

• L’hypothèse de la surenchère

L’adjudication n’est définitive que passé un délai de 10 jours sans déclaration de surenchère.
Pendant ce délai, l’Avocat conserve les documents que vous lui avez confiés, ainsi que la preuve de votre solvabilité.
Pendant ce délai de dix jours, tout intéressé peut faire une surenchère du dixième du prix d’adjudication.
Dans l’hypothèse où une surenchère serait déposée, votre Avocat conserve les documents que vous lui avez remis jusqu’à ce que la surenchère soit validée.
Si la surenchère est validée et qu’un tiers emporte l’enchère, vous n’êtes plus considéré comme adjudicataire et vous pouvez demander à votre Avocat de vous restituer la totalité des documents que vous lui avez remis ainsi que le chèque ou le cautionnement bancaire

• Le prix de l’adjudication

Vous êtes déclaré adjudicataire si vous vous trouvez dans l’un des trois cas suivants:
– aucune surenchère n’a été déposé dans les dix jours suivants votre acquisition,
– la surenchère a été annulée,
– l’acquisition que vous avez faite faisait déjà suite à une surenchère.

Vous devez payer les sommes suivantes :

2/1) La somme principale de l’adjudication

C’est le montant de l’enchère que votre Avocat a porté en votre nom et qui a été retenue par le Tribunal.

2/2) Les intérêts

La consignation du prix à laquelle est tenu l’adjudicataire doit être opérée dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’à la consignation complète du prix. Le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points quatre mois après le prononcé du jugement d’adjudication.
Le prix principal d’adjudication et les intérêts éventuels devront être payés par un chèque libellé au même ordre que votre chèque de consignation

2/3) Frais préalables

Dès que l’adjudication est définitive en ce qui vous concerne, et sans délai, vous devez payer le montant des frais préalables à la vente.
Il s’agit des frais énoncés par l’Avocat poursuivant lorsqu’il requiert l’adjudication.
Ces frais, d’un montant variable, représentent les frais fixes et les émoluments exposés par l’Avocat poursuivant pour parvenir à la vente (notamment frais de publicité, frais d’huissier, frais de recherches hypothécaires, etc.).
Les frais de poursuite taxés sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
En cas de mise en œuvre d’un droit de préemption exercé avec succès, les sommes payées vous seront remboursées dans les meilleurs délais.

2/4) Frais postérieurs

Droits de mutation
Vous devez payer les droits de mutations.
Ces droits sont variables notamment selon :
– votre qualité ou non de marchand de biens ;
– la nature de l’immeuble ;
– la date d’achèvement des travaux.

Émoluments
Les émoluments de la vente, laquelle se fait sans le concours du titulaire du droit, sont le double de ceux d’une vente devant notaire. Ils sont toutefois inférieurs aux émoluments de vente négociée des notaires. Ils sont enfin exclusifs des honoraires d’agence immobilière, sauf stipulations contractuelles séparées.
L’intervention de votre Avocat et du Tribunal remplace l’intervention du notaire et de l’agent immobilier. 

Honoraires
Ces honoraires sont librement négociés. 
Votre avocat peut vous demander le paiement de diverses sommes à savoir notamment : droit de plaidoirie, déclaration, extrait d’acte, réquisition d’état, publicité foncière, honoraire de publication, notification au syndic de la copropriété (Article 20 de la loi du 20 juillet 1965)

Pour ces frais postérieurs (droits de mutation des Impôts, émoluments sur vente et frais de publication du jugement d’adjudication) compter 10 % du montant de vos enchères, outre les honoraires de votre Avocat.

• La réitération des enchères

Il y a réitération des enchères lorsque l’adjudicataire ne remplit pas les obligations résultant de son enchère, soit :
– payer les frais ou les droits de mutation,
– consigner le prix,
dans les délais prescrits.
Cette procédure est engagée à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée.
La poursuite sur réitération des enchères aboutit à la résolution de l’adjudication de plein droit avec remise en vente de l’immeuble.
Pour l’adjudicataire défaillant, les effets de la revente sur réitération des enchères sont les suivants :
Paiement de la différence :
l’adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre.
Il ne peut prétendre à la répétition des sommes qu’il a acquittées.
Charge des frais taxés
L’adjudicataire défaillant de la vente initiale conserve à sa charge les frais taxés lors de la première adjudication.
Intérêts du prix
Passé le délai de deux mois à compter de la première adjudication, l’adjudicataire défaillant est tenu des intérêts au taux légal sur son enchère jusqu’à la nouvelle vente.

• Divers

Assurance
Conformément au Cahier des Conditions de Vente, vous devez assurer le bien immédiatement après l’audience, et ce en cas d’adjudication à votre profit.

Occupation du bien 
Le jugement d’adjudication vaut expulsion.
Cependant, en cas d’occupation, la procédure d’expulsion est une mesure d’exécution faite par voie d’Huissier. 
J’attire votre attention sur la proximité de la période hivernale pendant laquelle aucune expulsion n’est possible. 
En l’absence de présence physique, mais d’objets meublant ou d’encombrants, vous devrez également procéder par voie d’Huissier à une mesure d’expulsion.
Le tout à vos frais.