Notre cabinet possède une compétence particulière en matière de saisie immobilière.
LA PROCÉDURE DE SAISIE IMMOBILIÈRE
Pour permette la rédaction des actes de procédure, il est nécessaire de recueillir un certain nombre d’informations auprès de l’état civil, du cadastre, du service de la publicité foncière et des services de l’urbanisme. Une mise en demeure préalable est aussi adressée au débiteur.Dans un premier temps, l’avocat adresse à l’huissier un commandement de payer qu’il signifie au débiteur.
Le commandement de payer vaut saisie du bien. Dès lors, le débiteur ne peut plus le vendre (sauf dans le cadre de la procédure de saisie), ni le donner, ni percevoir des loyers.
Le débiteur peut toujours vivre dans le bien saisi, dans l’attente de la vente.
Le commandement de payer prévoit certaines mentions obligatoires, dont l’obligation de payer la somme due dans les 8 jours.
Le commandement de payer est publié au service la publicité foncière dans les 2 mois qui suivent sa signification.
Si la somme due n’est pas remboursée, passé le délai de 8 jours, l’huissier de justice chargé de la saisie du bien se rend sur place. Il établit un procès-verbal (PV) de description du bien saisi. Il requiert aussi les services d’un diagnostiqueur.
L’huissier peut entrer à l’intérieur du logement en l’absence de son occupant ou s’il refuse de le laisser entrer.
Dans les 2 mois qui suivent la publication du commandement de payer au service la publicité foncière, le débiteur est assigné à comparaître par le créancier à une audience d’orientation devant le juge de l’exécution près le Tribunal de Grande Instance de situation du bien.
L’enrôlement de l’assignation au greffe est suivi du dépôt du cahier des conditions de vente. Une dénonciation à créancier inscrit s’avère nécessaire en présence d’autres créanciers inscrits sur le bien.
Durant l’audience, le juge de l’exécution prend connaissance des remarques et éventuelles contestations des parties.
Le débiteur peut demander simplement la vente amiable du bien saisi.
Au terme de l’audience, le juge détermine la suite de la procédure, soit en autorisant la vente amiable du bien saisi, soit en ordonnant sa vente forcée. Le jugement peut également mettre fin, suspendre ou interrompre la procédure d’exécution.
Le jugement d’orientation est en principe susceptible d’appel dans le délai de quinze jours.
Ce jugement est mentionné au service la publicité foncière.
Demande du débiteur
Le débiteur peut demander au juge de l’exécution la vente amiable du bien sans attendre l’audience d’orientation. Dans ce cas, le débiteur prévient tous les créanciers concernés par la saisie.
À défaut, la demande de vente amiable est faite lors de l’audience d’orientation.
Réponse du juge
L’autorisation de la vente amiable par le juge est obligatoire.
Procédure
Le juge fixe le prix minimum du bien, dans le respect des conditions économiques du marché.
Les frais exposés sont mis à la charge de l’acquéreur.
Il fixe la date de l’audience à venir, qui permettra de faire le point, dans les 4 mois au maximum. Dans l’attente de cette audience, le débiteur doit accomplir les démarches nécessaires à la vente du bien. Durant cette période, le créancier a le droit de demander l’arrêt de la procédure de vente amiable et d’enclencher la procédure de vente forcée du bien.
Lors de l’audience suivante, si le débiteur justifie d’un compromis de vente, un délai de 3 mois supplémentaires est accordé pour conclure l’acte authentique de vente du bien saisi.
Au terme de ces 3 mois, si le juge constate que les conditions fixées pour la vente amiable sont remplies, celle-ci est définitive.
Faute d’acquéreur (ou si les conditions fixées par le juge pour la vente ne sont pas remplies), le juge ordonne alors la vente forcée du bien.
En cas de vente du bien
La somme acquittée par l’acquéreur du bien est consignée, pour permettre la répartition des sommes dues au(x) créancier(s).
Procédure
Le juge fixe la date de l’audience d’adjudication (vente aux enchères) du bien dans un délai compris entre 2 et 4 mois. Durant cette période, l’annonce de la vente forcée fait l’objet de publicité (publication dans des journaux d’annonces légales, affichage d’un avis devant le bien saisi et au greffe…). Cette annonce doit permettre d’informer le plus grand nombre d’enchérisseurs possibles.
Le juge fixe la mise à prix du bien.
Visite du bien
Le bien fait l’objet d’une visite sous le contrôle de l’huissier, par des acquéreurs potentiels, à la demande du créancier.
Vente aux enchères
Lors de l’audience d’adjudication, toute enchère est portée par un avocat qui intervient au nom du potentiel acquéreur. La dernière enchère emporte l’adjudication.
En cas de défaut d’enchère, le bien est retiré de la vente.
À défaut, le créancier poursuivant sera déclaré d’office adjudicataire pour le montant de la mise à prix. Les frais exposés demeurent alors à la charge du créancier poursuivant.
La surenchère
Toute personne peut faire une surenchère dans les 10 jours suivant l’audience d’adjudication, par l’intermédiaire d’un avocat. Cette surenchère est au minimum égale à 10 % du prix principal de la vente, et entraîne la fixation d’une audience de surenchère.
Au terme de l’audience d’adjudication (ou de surenchère, si elle a lieu)
Le jugement d’adjudication n’est susceptible d’appel que s’il statue sur une contestation (appel possible dans les 15 jours).
L’acquéreur sur vente forcée doit payer le prix et les frais de la vente (l’état de frais précité) dans un délai de deux mois.
A défaut il y a une réitération des enchères.
Après expiration des délais de recours, la somme récoltée au terme de la dernière enchère est répartie entre les créanciers. C’est la procédure de distribution.
Cette procédure diffère dans ses modalités selon qu’il y a un ou plusieurs créanciers. La distribution peut être amiable ou judiciaire.
